경매와 공매 : 차이점, 절차, 투자전략

부동산 투자에서 경매와 공매는 중요한 투자 방식입니다. 두 방식 모두 부동산을 비교적 저렴하게 구입할 수 있는 기회를 제공하지만, 절차와 전략에서 차이가 있습니다. 이 글에서는 경매와 공매의 차이점, 절차, 투자 전략에 대해 설명해 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

1. 경매란 무엇인가?

경매는 법원이 채무자의 재산을 강제적으로 매각하여 채권자의 채권을 변제하는 절차입니다. 경매는 주로 채무불이행으로 인해 발생하며, 법원은 경매를 통해 채권자의 권리를 보호하고 채무자의 재산을 공정하게 분배합니다. 경매는 공개적으로 이루어지며, 가장 높은 가격을 제시한 입찰자가 부동산을 낙찰받게 됩니다. 그냥 쉽게 설명해 드리자면, 집을 담보로 대출(은행에서 빌리든가 개인에게 빌리든가)을 받고 근저당권 설정을 하였는데, 대출금 및 이자를 못 갚거나 빌린 돈을 상환하지 못했을 때 은행이나 개인이 경매에 부쳐서 자기 돈을 찾아가는 것을 말합니다. 

 

 

경매의 목적

• 채권자의 채권 변제
• 채무자의 재산 분배
• 공정한 가격 형성

 

2. 공매란 무엇인가?

공매는 정부나 공공기관이 보유한 부동산을 매각하는 절차입니다. 공매는 주로 국가나 지방자치단체가 세금 체납자나 공공기관의 부동산을 매각하여 재정을 확보하기 위해 이루어집니다. 공매도 경매와 마찬가지로 공개적으로 이루어지며, 가장 높은 가격을 제시한 입찰자가 부동산을 낙찰받습니다. 쉽게 설명하자면 세금을 못 냈을 때 부동산이나 동산이 공매로 넘어간다고 생각하시면 됩니다. 이 외에도 정부나 공공기관의 부동산을 처분할 때 동네 부동산 사무실에 내놓지 않고, 공매로 넘기는 거라고 생각하시면 됩니다. 

 

공매의 목적

• 세금 체납 변제
• 공공기관의 재정 확보
• 공공자산의 효율적 관리

 

3. 경매와 공매의 차이점

법적 근거

• 경매: 법원에서 주관하며, 민사집행법에 근거합니다. 채무불이행으로 인한 강제집행 절차입니다.
• 공매: 정부나 공공기관에서 주관하며, 국세징수법, 지방세법 등에 근거합니다. 주로 세금 체납이나 공공자산 매각을 위한 절차입니다.

 

주관 기관:

• 경매: 법원
• 공매: 한국자산관리공사, 국세청, 지방자치단체 등

 

진행 방식

• 경매: 법원의 감독 아래 공개 입찰 방식으로 진행됩니다.
• 공매: 공공기관의 감독 아래 공개 입찰 방식으로 진행되며, 전자공매 시스템(온비드)을 통해 이루어집니다.

 

매각 대상

• 경매: 채무불이행자의 부동산 및 동산
• 공매: 세금 체납자나 공공기관이 보유한 부동산 및 동산

 

 

4. 경매 절차

1. 경매 신청

채권자가 법원에 채권 변제를 위해 경매를 신청합니다. 법원은 신청서를 검토하고 경매 개시를 결정합니다.

 

2. 경매 개시 결정

법원은 경매 개시 결정을 내리고, 이를 공고합니다. 경매 개시 결정은 채무자와 이해관계인에게 통지됩니다.

 

3. 감정평가 및 매각 준비

법원은 경매 대상 부동산의 가치를 평가하기 위해 감정평가사를 지정합니다. 감정평가사는 부동산의 시장 가치를 평가하고, 이를 토대로 최저 입찰가를 설정합니다.

 

4. 경매 공고

법원은 경매 일정을 공고하고, 입찰자들이 참여할 수 있도록 합니다. 경매 공고는 법원 게시판, 인터넷 경매 사이트 등을 통해 이루어집니다.

 

5. 입찰 및 낙찰

입찰자들은 경매 일정에 맞춰 입찰을 진행합니다. 가장 높은 가격을 제시한 입찰자가 낙찰받게 되며, 낙찰자는 법원에 낙찰 대금을 납부해야 합니다.

 

 

6. 대금 납부 및 소유권 이전

낙찰자는 법원이 정한 기간 내에 낙찰 대금을 납부해야 합니다. 대금이 납부되면 법원은 소유권 이전 절차를 진행하고, 낙찰자는 부동산의 소유권을 취득하게 됩니다.

 

 

 

5. 공매 절차

1. 공매 대상 선정

정부나 공공기관은 공매 대상 부동산을 선정합니다. 주로 세금 체납자나 공공기관이 보유한 부동산이 대상이 됩니다.

 

2. 공매 공고

공공기관은 공매 일정을 공고합니다. 공매 공고는 온비드(전자공매 시스템) 등을 통해 이루어지며, 입찰자들이 참여할 수 있도록 합니다.

 

3. 감정평가 및 매각 준비

공공기관은 공매 대상 부동산의 가치를 평가하기 위해 감정평가사를 지정합니다. 감정평가사는 부동산의 시장 가치를 평가하고, 이를 토대로 최저 입찰가를 설정합니다.

 

4. 입찰 및 낙찰

입찰자들은 공매 일정에 맞춰 입찰을 진행합니다. 가장 높은 가격을 제시한 입찰자가 낙찰받게 되며, 낙찰자는 공공기관에 낙찰 대금을 납부해야 합니다.

 

5. 대금 납부 및 소유권 이전

낙찰자는 공공기관이 정한 기간 내에 낙찰 대금을 납부해야 합니다. 대금이 납부되면 공공기관은 소유권 이전 절차를 진행하고, 낙찰자는 부동산의 소유권을 취득하게 됩니다.

 

 

 

6. 경매와 공매 투자 전략

시장 조사

경매와 공매에 투자하기 전에 해당 지역의 부동산 시장을 철저히 조사해야 합니다. 주택의 경우, 먼저 손품을 팔아 네이버부동산 등 여러 부동산 어플을 이용하여 물건들을 보면서 비교 분석합니다. 시장 조사에는 인근 부동산의 시세, 임대료, 수요와 공급 등을 포함합니다. 이를 통해 투자 대상 부동산의 적정 가치를 평가할 수 있습니다.

 

 

현장 방문

경매와 공매에 참여하기 전, 반드시 현장을 방문하여 부동산의 상태를 확인해야 합니다. 건물의 노후도, 주변 환경, 접근성 등을 직접 확인함으로써 보다 정확한 판단을 내릴 수 있습니다.

 

 

입찰 전략

경매와 공매에서 성공적인 투자를 위해서는 철저한 입찰 전략이 필요합니다. 최저 입찰가를 기준으로 최대 입찰가를 설정하고, 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 입찰합니다. 너무 높은 가격을 제시하면 수익성이 떨어질 수 있으므로 적정한 가격을 유지하는 것이 중요합니다.

 

자금 계획

경매와 공매에 참여하기 위해서는 충분한 자금이 필요합니다. 낙찰 후 낙찰 대금을 제때 납부하지 못하면 낙찰이 취소될 수 있으므로, 자금 계획을 철저히 세워야 합니다. 필요시 금융기관의 대출을 활용하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 최근 '오픈론'이라는 앱이 생겼는데, 여기에서 대출 등을 대충이라도 알아보시면 좋겠습니다. 경매 당일에 법원 경매장에 가면 대출상담사들이 명함을 많이 돌리고 있으므로 근처 법원에 가서 대출상담사들 명함을 미리 받아두는 것도 좋습니다. 

 

법률 검토

경매와 공매에 참여하기 전, 해당 부동산의 법적 상태를 철저히 검토해야 합니다. 등기부등본을 확인하여 소유권, 담보권, 임차권 등의 법적 상태를 파악하고, 문제가 있는 부동산에 대한 투자는 피해야 합니다. 법률 전문가의 도움을 받아 법적 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

 

사후 관리

낙찰 후 부동산을 효과적으로 관리하는 것도 중요합니다. 임대 수익을 최대화하기 위해 임대 관리, 시설 유지보수 등을 철저히 진행해야 합니다. 또한, 부동산의 가치를 높이기 위해 필요한 경우 리모델링 등을 고려해볼 수 있습니다.

 

 

글을 맺으며

경매와 공매는 부동산 투자의 중요한 방식으로, 비교적 저렴한 가격에 부동산을 구입할 수 있는 기회를 제공합니다. 경매는 법원이 주관하며, 주로 채무불이행으로 인한 강제집행 절차로 진행됩니다. 반면, 공매는 정부나 공공기관이 주관하며, 주로 세금 체납이나 공공자산 매각을 위해 이루어집니다. 두 방식 모두 공개 입찰 방식으로 진행되며, 철저한 시장 조사, 현장 방문, 입찰 전략, 자금 계획, 법률 검토, 사후 관리 등이 필요합니다. 이러한 절차와 전략을 잘 이해하고 활용하면 성공적인 부동산 투자를 이끌어낼 수 있습니다.