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주택청약 제도는 무주택자나 실수요자들에게 보다 안정적으로 주택을 공급하기 위해 마련된 것입니다. 그러나 주택청약 과정에서 중요한 개념 중 하나가 바로 '청약지역'입니다. 청약지역은 청약에 참여하는 사람들이 우선적으로 고려해야 할 사항으로, 주택 당첨 확률에 직접적인 영향을 미칩니다. 이번 글에서는 주택청약에서 자주 사용되는 청약지역 관련 용어들을 이해하고, 이를 통해 청약에 대한 전략을 세울 수 있도록 돕고자 합니다.
과밀억제권역
과밀억제권역은 수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 구분한 지역으로서, 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역입니다. 인구가 많은 지역이면 대부분 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 과밀억제권역에 해당하는 지역은 아래 확인방법을 참고해 주세요.
- 과밀억제권역은 주택청약 시 전매제한 기간 등을 별도로 정하고 있습니다. 즉, 당첨된 주택(분양권)을 바로 팔고 싶어도 전매제한이 걸려있다면 그 기간에는 팔 수가 없습니다. 전매제한의 기산일은 해당 주택의 입주자로 선정된 날을 말합니다. 예를 들어, 전매제한 기간이 '소유권이전등기일까지 3년'라고 했을 경우, 3년이 안 되어도 소유권이전등기를 했으면 팔 수 있고, 집이 다 안 지어져서 3년이 넘을 경우엔 집이 안 지어져서 소유권이전등기를 하지 못하더라도 3년이 되는 시점에서 팔 수 있습니다.
토지이음 사이트 접속한 뒤, 주소를 입력하고 '열람'을 클릭합니다. 토지이용정보에서 행위제한내용에 '과밀억제권역'이 표시 되는지 확인하시면 됩니다.
청약과열지역
청약 경쟁률이 지나치게 높은 지역을 말합니다. 이 지역은 정부의 특별한 규제 없이도 청약 수요가 높아 경쟁이 치열해지는 특징을 가집니다. 또한 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역으로 재당첨 제한 또는 1순위 당첨 등이 제한됩니다. 청약하려는 주택이 청약과열지역의 주택인지 여부는 해당 주택의 입주자모집공고문에서 확인할 수 있습니다.
아래의 청약자는 청약과열지역에서 공급되는 주택에 1순위로 청약할 수 없습니다.
- 민영주택
- 세대주가 아닌 자
- 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자
- 2주택(청약신청 하려는 주택이 토지임대부 분양주택인 경우에는 1주택) 이상을 소유한 세대에 속한 자 (민영주택 청약 시에는 배우자의 직계존속도 세대에 속한 자에 포함됩니다.)
- 국민주택
- 세대주가 아닌 자
- 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원. 즉, 현재 주택이 없는 무주택자라도 세대원가운데 과거 5년 이내에 주택청약에 당첨된 자가 있으면 청약과열지역에서 1순위로 청약할 수 없습니다.
※ 청약과열지역에서 공급되는 주택(민영주택 및 분양가상한제 미적용 주택 포함)은 당첨 시 재당첨 제한이 적용됩니다. 2024년 8월 현재 청약과열지역은 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 네 곳입니다.
조정대상지역(과열지역)
조정대상지역은 투기과열지구보다 다소 규제가 완화된 지역을 말합니다. 이 지역은 부동산 가격이 안정적으로 관리될 필요가 있다고 판단되는 곳으로, 주택청약 자격과 대출 규제가 다소 완화되지만 여전히 다른 지역보다 엄격한 규제가 적용됩니다.
즉, 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역으로 국토교통부장관이 지정합니다. 시장 상황에 따라 지정되는 것이므로 그때그때 확인이 필요합니다. 2020년 전국의 여러 곳이 조정대상지역으로 지정되었으나 불경기가 계속되면서 2024년 8월 현재, 서울특별시 용산구, 서초구, 강남구, 송파구 네 곳만 조정대상지역입니다.
투기과열지구
투기과열지구는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정하는 지역입니다. 청약하려는 주택이 투기과열지구내 주택인지 여부는 해당 주택의 입주자모집공고문에서 확인할 수 있습니다. 2024년 8월 현재, 서울특별시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 네 곳만 투기과열지구로 지정되어 있습니다.
아래의 해당하는 청약자는 투기과열지구내 주택에 1순위로 청약할 수 없습니다.
가. 민영주택
- 세대주가 아닌 자
- 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자
- 2주택(청약신청 하려는 주택이 토지임대부 분양주택인 경우에는 1주택) 이상을 소유한 세대에 속한 자 (민영주택 청약 시에는 배우자의 직계존속도 세대에 속한 자에 포함됨)
나. 국민주택
- 세대주가 아닌 자
- 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원
※ 투기과열지구내 주택(민영주택 및 분양가상한제 미적용주택 포함)은 당첨 시 재당첨 제한이 적용됩니다.
글 마무리
주택청약에서 청약지역에 대한 이해는 성공적인 주택 구매를 위한 중요한 요소입니다. 각 지역에 따라 적용되는 규제와 자격 요건이 다르기 때문에, 자신이 원하는 지역의 청약 조건을 미리 파악하고 준비하는 것이 필수적입니다. 투기과열지구, 조정대상지역, 청약과열지역 등 다양한 청약지역 관련 용어를 잘 숙지하고, 청약가점제와 청약순위의 차이점을 이해함으로써, 주택청약에서 성공할 수 있는 전략을 세울 수 있습니다.
이러한 정보들을 바탕으로 자신에게 맞는 청약 전략을 수립하고, 꾸준히 준비해 나간다면, 원하는 주택을 보다 유리한 조건으로 분양받을 수 있을 것입니다. 주택청약은 장기적인 계획이 필요한 과정이므로, 충분한 정보 수집과 분석을 통해 목표를 달성해 보시기 바랍니다.